I beni che si possono rivalutare sono i beni d’impresa, materiali, immateriali e finanziari (partecipazioni), e sono esclusi gli immobili alla cui produzione o al cui scambio è diretta l’attività d’impresa (beni merce).

Al fine di poter effettuare una rivalutazione di un bene immobile, ad esempio un terreno o un fabbricato, sarà necessario, far redigere una perizia giurata da un professionista abilitato ad esempio, ingegnere, architetto.  Il perito sarà nominato in relazione sempre al tipo di bene che deve essere rivalutato.

La disciplina della rivalutazione è stata modificata numerose volte negli anni passati e al momento c’è più di una rivalutazione in vigore.  In questa ricerca, ne vediamo due: la c.d. rivalutazione ordinaria e la c.d. rivalutazione agevolata.

N.B. La rivalutazione agevolata si applica nel momento in cui si vuole rivalutare i beni nel bilancio 2020, mentre la rivalutazione ordinaria si applica nel momento in cui si vuole rivalutare i beni nel bilancio 2021.

Contabilizzazione

La rivalutazione, sia ordinaria che agevolata, può essere contabilizzata secondo 3 metodi alternativi:

1. Rivalutazione del costo storico e, contestualmente, del relativo fondo di ammortamento.  Questo metodo consente di mantenere invariata la durata del piano d’ammortamento e la misura del coefficiente d’ammortamento
2. Rivalutazione del solo costo storico.  Questo metodo consente di dedurre quote più consistenti in rapporto a un valore del bene aumentato.
3. Riduzione totale o parziale del fondo di ammortamento.  Pur mantenendo invariato il costo storico del bene, si ottiene un accrescimento del valore netto contabile dello stesso.  Questo metodo si preferisce se si vogliono eliminare gli effetti di ammortamenti anticipati.

Per quanto concerne gli aspetti contabili, i principi contabili Oic 16 e 24, precisano che «l’effetto netto della rivalutazione non costituisce un provento ed è accreditato tra le riserve di patrimonio netto, alla voce AIII “Riserve di rivalutazione”».

Il saldo attivo di rivalutazione iscritto in bilancio in contropartita dei maggiori valori attribuiti ai beni rivalutati, può essere imputato a capitale o accantonato in un’apposita riserva in sospensione d’imposta.  La riserva può poi essere utilizzata per coprire eventuali perdite.

Modalità di Effettuazione

La modalità di effettuazione cambia a seconda del tipo di rivalutazione.

La rivalutazione ordinaria deve riguardare tutti i beni appartenenti alla stessa categoria omogenea.  L’individuazione delle categorie omogenee va effettuata come segue:

Beni	Categorie Omogenee
Immobili	Aree fabbricabili aventi la stessa destinazione urbanistica; aree non fabbricabili; fabbricati strumentali per natura; fabbricati strumentali per destinazione; fabbricati non strumentali.
Mobili iscritti in pubblici registri	Aeromobili; veicoli; navi e imbarcazioni iscritte nel registro internazionale; navi e imbarcazioni non iscritte in tale registro.
Materiali ammortizzabili diversi	Vanno raggruppati per anno di acquisizione e coefficiente di ammortamento, secondo quanto previsto per la tenuta del registro dei beni ammortizzabili.
Immateriali	Non essendo raggruppabili per categorie omogenee, la rivalutazione può essere effettuata distintamente per ciascuno di essi.
Azioni e Quote	Vanno raggruppate in categorie omogenee per natura – cioè aventi uguali caratteristiche: azioni di risparmio, privilegiate, etc

N.B. se alcuni beni appartenenti alla stessa categoria omogenea non vengono rivalutati, gli effetti della rivalutazione vengono meno per tutti gli altri beni della stessa categoria, a meno che non si versi l’imposta sostitutiva relativa ai beni non rivalutati, maggiorata di sanzioni e di interessi.  In tal caso, il versamento non comporta anche il riconoscimento del maggior valore relativo ai beni esclusi dalla rivalutazione.

Con la rivalutazione agevolata invece non si ha la regola delle categorie omogenee ma si può rivalutare un bene solo.

Effetti

Se ordinaria, il maggiore valore attribuito ai beni si considera riconosciuto ai fini delle imposte sui redditi e sull’IRAP a decorrere dal terzo esercizio successivo a quello con riferimento al quale la rivalutazione è stata eseguita.
In caso di realizzo dei beni rivalutati prima del quarto esercizio successivo a quello nel cui bilancio la rivalutazione è stata eseguita (il così detto “periodo di osservazione”), gli effetti della rivalutazione vengono meno.  In questo caso, ai fini della determinazione delle plusvalenze o minusvalenze, si assume il costo del bene prima della rivalutazione.  Per contro, è riconosciuto un credito d’imposta pari all’ammontare dell’imposta sostitutiva pagata per la quota parte riferita a questi beni. 

N.B. Sono atti di realizzo: cessione a titolo oneroso, assegnazione ai soci, destinazione a finalità estranee all’esercizio d’impresa o al consumo personale o familiare dell’imprenditore.  Non vi rientra il conferimento d’azienda effettuato in regime di neutralità: in questo caso, il saldo attivo rimane in capo al conferente e il maggior valore attribuito ai beni rivalutati si trasferisce in capo al conferitario.

Se agevolata, il maggiore valore attribuito ai beni si considera riconosciuto ai fini delle imposte sui redditi e sull’IRAP a decorrere dall’esercizio successivo a quello con riferimento al quale la rivalutazione è stata

Imposta Sostitutiva

L’imposta sostitutiva è applicata sulla differenza tra il valore attribuito al bene a seguito della rivalutazione e il costo non ammortizzato e per la rivalutazione ordinaria si applica nella misura di:

• 10% per beni non ammortizzabili;
• 12% per beni ammortizzabili

Per la rivalutazione agevolata, l’imposta sostitutiva è del 3% per tutti i beni.

L’imposta va versata con F24, anche tramite compensazione:

• Per importi complessivi fino a € 3.000.000 in massimo 3 rate di pari importo di cui la prima entro il termine di pagamento del saldo delle imposte sui redditi relative al periodo d’imposta con riferimento al quale la rivalutazione è eseguita, le altre entro il termine per il versamento a saldo delle imposte sui redditi relative ai periodi d’imposta successivi;
• Per importi complessivi superiori a € 3.000.000 in massimo 6 rate di pari importo, di cui la prima entro il termine di pagamento del saldo delle imposte sui redditi relative al periodo d’imposta con riferimento al quale la rivalutazione è eseguita, la seconda entro il termine di pagamento della seconda o unica rata di acconto, e così via.

Il mancato versamento delle rate successive alla prima non fa invece venir meno la validità della rivalutazione, ma comporta l’iscrizione a ruolo degli importi non versati: in tale ipotesi il contribuente potrà regolarizzare l’omesso versamento con il cd. ravvedimento operoso.

L’imposta sostitutiva pagata va a incrementare il saldo attivo di rivalutazione in misura pari al maggior valore attribuito ai beni ceduti.  Contestualmente, si libera una parte della riserva in cui è accantonato il saldo attivo, riferibile ai beni in oggetto.

Particolarità

E’ possibile affrancare in tutto o in parte il saldo attivo di rivalutazione, sia in quella ordinaria che in quella semplificata, versando un’imposta sostitutiva pari al 10%.  L'imposta per affrancamento della riserva andrà pagata, con modello F24, con le stesse modalità dell’imposta sostitutiva.

A seguito dell’affrancamento, la riserva è assimilata ai fini fiscali a quelle di utili; pertanto in caso di distribuzione vi è tassazione solo in capo ai soci.

L’esercizio dell’opzione per la rivalutazione con effetto fiscale è perfezionato con l’indicazione in dichiarazione dei redditi dei maggiori valori rivalutati e della relativa imposta sostitutiva.

Il maggior valore attribuito ai beni in sede di rivalutazione si considera fiscalmente riconosciuto, in termini di quote di ammortamento deducibili, a decorrere dal terzo esercizio successivo a quello con riferimento al quale la rivalutazione è stata eseguita per la rivalutazione ordinaria, e a decorrere dall’esercizio successivo a quello con riferimento al quale la rivalutazione è stata eseguita per la rivalutazione agevolata.

N.B. secondo la cassazione, l’imposta sostitutiva va applicata al saldo attivo di rivalutazione al netto dell’imposta sostitutiva assolta per la rivalutazione.

Scadenze

Per il 2021, è possibile rideterminare il costo o il valore di acquisto dei beni d’impresa (terreni, fabbricati, partecipazioni), posseduti alla data del 1° gennaio 2021, effettuando i relativi adempimenti entro e non oltre il 30 giugno 2021.  Può essere che questa scadenza venga prorogata. 

Per il 2020, dato che la scadenza del versamento dell’imposta sostitutiva coincide con il termine di pagamento delle imposte sui redditi relative all’anno in cui la rivalutazione è effettuata (2020) si potrebbe rivalutare fino a fine maggio al massimo.

Plusvalenza

La plusvalenza o minusvalenza è determinata dalla differenza tra il corrispettivo conseguito, al netto degli oneri accessori di diretta imputazione, e il costo non ancora ammortizzato. Quest’ultimo è calcolato tenendo conto della frazione di periodo in cui è avvenuta la cessione.

N.B. per i fabbricati strumentali, le cui aree occupate non sono ammortizzabili, la plus/minus valenza si calcola come differenza tra corrispettivo e costo fiscale dell’area comprensiva di fabbricato.

Sintesi

	Riv. Agevolata	Riv. Ordinaria
Bilancio	2020	2021
Modalità di Effettuazione	Singolo Bene	Categorie Omogenee
Imposta Sostitutiva	3%	10% per beni ammortizzabili 12% per beni non ammortizzabili
Versamento Imposta	Per importi fino a € 3.000.000 va versata in 3 rate di pari importo; oltre € 3.000.000 in 6 rate. La prima rata scade entro il termine di pagamento del saldo delle imposte sui redditi relative al periodo d'imposta in cui è stata eseguita la rivalutazione.	Per importi fino a € 3.000.000 va versata in 3 rate di pari importo; oltre € 3.000.000 in 6 rate. La prima rata scade entro il termine di pagamento del saldo delle imposte sui redditi relative al periodo d'imposta in cui è stata eseguita la rivalutazione.
Imposta per affrancamento riserva	10%	10%

 

Milano, 27/03/2021

Cogede
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