La plusvalenza (cioè la differenza tra il prezzo di acquisto o di costruzione aumentato di ogni altro costo inerente ed il prezzo di rivendita) nel caso di cessione di immobili acquistati o ceduti secondo quanto espressamente previsto dall’Art. 67 TUIR, comma 1, lett.B, costituisce reddito imponibile, e quindi deve essere denunziata nella dichiarazione dei redditi.

In alternativa alla denunzia nella dichiarazione dei redditi, l‘art. 1 comma 496 legge 23 dicembre 2005 n. 266 (legge finanziaria 2006) e successive modifiche (Finanziaria 2007), prevede la possibilità di assoggettare le plusvalenze relative ai casi tassativamente previsti dall’ art. 67 del TUIR, ad un’imposta sostitutiva sul reddito. Tale imposta sostitutiva, fissata per l’anno 2020 nella misura del 26%, si applica solo nel caso di cessione di fabbricati o terreni non edificabili. Nel caso invece di cessione di terreni edificabili, che ai sensi dell’art. 67 lett. b) TUIR generano in ogni caso plusvalenza, a prescindere dal titolo di acquisto e dall’epoca di acquisto, il contribuente non potrà avvalersi dell’imposta sostitutiva del 26%, ma dovrà denunciare la plusvalenza così realizzata nella dichiarazione dei redditi. Presupposto soggettivo affinché possa essere applicata l’imposta sostitutiva è data dalla qualifica del cedente, che deve essere un soggetto Irpef, cioè che non deve agire nell’esercizio dell’attività di impresa e/o professionale, e pertanto per lo stesso, la plusvalenza realizzata deve costituire un “reddito diverso”. Rimangono esclusi dall’applicazione di tale disciplina: le cessioni nelle quali parte cedente sia una società di capitali, una società cooperativa, un ente pubblico o comunque un ente che sia soggetto ad IRES; ovvero le cessioni nelle quali parte cedente sia un soggetto che agisca nell’esercizio della propria attività di impresa o professionale (ad esempio un imprenditore individuale: in questo caso infatti la plusvalenza costituisce “reddito di impresa“). Presupposto oggettivo per l’applicazione dell’imposta sostitutiva è data dall’oggetto della cessione dei beni che deve essere espressamente previsto dall’art. 67 primo comma lett. b) del T.U.I.R, pertanto le plusvalenze soggette ad imposta sostitutiva sono quelle realizzate per le cessioni a titolo oneroso di beni immobili (fabbricati e terreni agricoli) - esclusi i terreni edificabili- e più precisamente:

• i fabbricati di ogni tipo e con qualsiasi destinazione acquistati o costruiti da non più di cinque anni, esclusi, tuttavia quelli: a) acquisiti per successione; b) acquisiti per donazione, purché siano trascorsi più di cinque anni tra la data di cessione e la data di acquisto da parte del donante; c) le unità immobiliari urbane che per la maggior parte del periodo intercorso tra l’acquisto o la costruzione e la cessione sono state adibite ad abitazione principale del cedente o dei suoi familiari;
•  i terreni non suscettibili di utilizzazione edificatoria secondo gli strumenti urbanistici vigenti al momento della cessione, acquistati da non più di cinque anni, esclusi, peraltro, quelli acquisiti per successione o donazione.

Restano invece escluse dall’ambito di applicazione della normativa in oggetto, oltre che le plusvalenze realizzate mediante la cessione di terreni edificabili, a prescindere dall’epoca di acquisto, anche le plusvalenze realizzate mediante la lottizzazione di terreni o l’esecuzione di opere intese a renderli edificabili, e la successiva vendita.

Presupposto contrattuale essenziale per l’applicazione dell’imposta sostitutiva è data dalle sole cessioni a titolo oneroso, risultanti da atto notarile (atto pubblico o scrittura privata autenticata). Pertanto la nuova disciplina non si applica alle cessioni che non risultino da atto notarile (ad esempio una compravendita per scrittura privata non autenticata presentata alla registrazione, una sentenza ex art. 2932 c.c. ecc. ecc.) 

Per potersi avvalere della disciplina in oggetto, il cedente deve farne espressa richiesta al Notaio, all’atto della cessione. Tale richiesta dovrà, a sua volta, essere fatta risultare espressamente, con apposita clausola, dall’atto notarile di cessione. Trattandosi, infatti, di una “facoltà” concessa dalla legge al cedente, in deroga alla disciplina ordinaria di cui all’art. 67 del T.U.I.R., la volontà di derogare alla disciplina ordinaria dovrà risultare dall’atto di cessione. In mancanza di una espressa manifestazione di volontà del cedente, tornerà, infatti, applicabile la disciplina ordinaria

La comunicazione all’Agenzia delle Entrate avviene mediante invio di specifico modello, deve essere redatto in due esemplari, entrambi sottoscritti in originale dal notaio che è responsabile dell’applicazione dell’imposta sostitutiva, del versamento della stessa e della trasmissione telematica dei dati contenuti nel modello. Il notaio rilascia al venditore un esemplare del modello sottoscritto, che costituisce anche quietanza per la provvista da questi ricevuta. Pertanto, la volontà di derogare alla disciplina ordinaria dovrà risultare dall’atto di cessione. In mancanza di una espressa manifestazione di volontà del cedente, tornerà, infatti, applicabile la disciplina ordinaria.

Come calcolare la plusvalenza

La disciplina in materia è dettata dall’art. 68, primo comma, T.U.I.R. il quale stabilisce che la plusvalenza di cui all’art. 67 primo comma lett. b), alla quale, può applicarsi l’imposta sostitutiva del 26%, è costituita dalla differenza tra: “ i corrispettivi percepiti nel periodo di imposta” (trattandosi di imposta sostitutiva deve ritenersi che anche nel caso di vendita con prezzo dilazionato, da pagarsi in più periodi di imposta, vada comunque considerato l’intero prezzo convenuto), il prezzo di acquisto o il costo di costruzione (Costo iniziale), ogni altro costo inerente al bene ceduto (spese notarili, spese per mediazione, spese per interventi edilizi, ecc. ecc.)

Per i beni acquisiti per donazione e per i terreni valgono inoltre le seguenti specifiche disposizioni:

Fabbricati acquisisti per donazione (meno di 5 anni dall’acquisto del donante): in questo caso si assume come “costo iniziale”, il prezzo di acquisto sostenuto dal donante;

Terreni acquisiti per donazione (meno di 5 anni dall’acquisto del donante): in questo caso si assume come “costo iniziale”, il prezzo di acquisto sostenuto dal donante, rivalutato in base alla variazione dell’indice dei prezzi al consumo per le famiglie di operai e impiegati.

Terreni acquisiti con atto a titolo oneroso da meno di 5 anni: in questo caso si assume come “costo iniziale” il prezzo di acquisto sostenuto dal venditore rivalutato in base alla variazione dell’indice dei prezzi al consumo per le famiglie di operai e impiegati. 

Terreni oggetto di rideterminazione del valore: a norma dell’art. 7 legge 448/2001, agli effetti della determinazione delle plusvalenze di cui all’articolo 67 comma 1, lettere a) e b), del T.U.I.R., per i terreni edificabili e con destinazione agricola posseduti alla data del 1° gennaio 2002, può essere assunto, in luogo del costo o valore di acquisto, il valore a tale data determinato sulla base di una perizia giurata di stima redatta da soggetti abilitati, a condizione che il predetto valore sia assoggettato ad una imposta sostitutiva delle imposte sui redditi. Tale disposizione, inizialmente prevista con efficacia limitata al 30 settembre 2002, è stata più volte prorogata e modificata (sia con riguardo all’aliquota dell’imposta sostitutiva che con riguardo alla data di riferimento del valore); da ultimo la legge stabilità 2020 (legge 27 dicembre 2019 n. 160) ha fissato l’aliquota dell’imposta sostitutiva nella misura dell’11%.

 

Milano, 04/03/2020

Cogede
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