La legge di bilancio 2019 ripropone l’estromissione agevolata dell’immobile dell’imprenditore individuale.

La possibilità di estromettere l’immobile strumentale, per effetto o per natura e posseduto al 31/10/2018, dal patrimonio dell’impresa ha efficacia dal 01/01/2019.
Questa operazione va esercitata entro il 31/05/2019 e avviene mediante il pagamento di un’imposta sostitutiva dell’Irpef/Irap dell’8%.  Questa imposta sostitutiva va assolta per il 60% entro il 30/11/2019 e per il restante 40% non oltre il 16/06/2020. Dopo il termine del 31/05/2019 l’operazione non potrà più essere effettuata. La base imponibile è costituita dalla plusvalenza, ovvero dalla differenza tra il valore normale dell’immobile e il costo d’acquisto.  L’imprenditore può però sostituire il valore normale con il valore catastale anche se tale circostanza potrebbe determinare il completo azzeramento della base imponibile.  Non sono dovute le imposte di registro, ipotecarie e catastali.  L’IVA se dovuta va assolta nei modi e termini “ordinari”.
Il comportamento concludente, ovvero la rilevazione nel libro contabile avviene:

• Nel libro giornale per le imprese in contabilità ordinaria
• Nel registro dei beni ammortizzabili per le imprese in contabilità semplificata

A seguito dell’operazione di estromissione agevolata, l’imprenditore individuale potrebbe comunque decidere di vendere l’immobile.  In tal caso, ove fossero decorsi più di cinque anni rispetto alla data di acquisto o costruzione l’eventuale plusvalenza sarà in ogni caso esclusa dalla tassazione (art. 67 del TUIR). Ai fini del computo del quinquennio non rileva la data di estromissione, ma la data di acquisizione del cespite anche se l’immobile è stato utilizzato nell’esercizio dell’attività di impresa. Se il corrispettivo della cessione fosse eguale o inferiore rispetto al valore di assegnazione, il cedente non realizzerebbe in ogni caso alcuna plusvalenza.

Si ricorda che ai fini delle imposte sui redditi, si considerano beni immobili strumentali, ai sensi dell'art.43, comma 2, TUIR (DPR 917/86):

• gli immobili strumentali per destinazione, cioè utilizzati esclusivamente per l'esercizio dell'impresa commerciale da parte del possessore, indipendentemente dalla loro natura o dalle loro caratteristiche; rileva, pertanto, solo l'utilizzo esclusivo (e non promiscuo) esercitato direttamente dall'imprenditore possessore dell'immobile (e non da terzi);
• gli immobili strumentali per natura, cioè quelli che per le loro caratteristiche non sono suscettibili di una diversa utilizzazione senza una radicale trasformazione e diversi da quelli abitativi.

Si precisa inoltre che per le imprese individuali, la strumentalità dell'immobile richiede a norma dell'art. 65 del TUIR- DPR 917/86, la preliminare iscrizione del bene in contabilità. Pertanto, se l'immobile è utilizzato ai fini dell'impresa ma non è stato contabilizzato, l'imprenditore individuale non avrà diritto ad alcuna deduzione.

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Milano 21/03/2019