Il calcolo dei vani catastali è un fattore importante da non trascurare al momento dell'acquisto di un immobile, perché concorre alla determinazione della rendita catastale, valore di riferimento per il pagamento dell'IMU.
Nel sentire comune un vano corrisponde ad una stanza, ma non funziona esattamente così. I bagni, i corridoi e le pertinenze, a livello di calcolo, assumono un valore di calcolo diverso: vediamolo in dettaglio.

Come si calcolano i vani catastali?

Esistono norme ben precise per effettuare il calcolo dei vani catastali e sono quelle stabilite dal dl 652/39 e dal dpr 1142/49.
Il calcolo effettivo dei vani catastali è effettuabile solo attraverso un programma specifico, il DOCFA, in seno all'Agenzia delle Entrate e serve ogni qualvolta che si esegue un accatastamento nuovo o la variazione catastale di un immobile preesistente.

Con visura e planimetria catastale a disposizione è possibile comunque effettuare un conteggio molto vicino alla realtà.
I valori dei vani sono i seguenti:

• camere, cucina e sala sono stanze effettive e vengono conteggiate ognuna come un singolo vano, a condizione di rientrare nella misura massima di 28 mq. Essi si definiscono “vani principali”;
• i bagni vengono considerati come un accessorio diretto, cioè indispensabile, ma senza le caratteristiche di una stanza vera e propria, perciò ognuno viene calcolato come 1/3 di un vano.
• corridoio, ingresso, stanzini adibiti a ripostiglio e disimpegni vengono calcolati e considerati come vani accessori diretti, esattamente come i bagni.
• cantine e soffitte sono considerati vani accessori indiretti, complementari all'immobile, ed incidono come 1/4 di vano.
• giardini e terrazzi di esclusivo accesso, eventualmente comprensivi di tettoie o portici, vengono invece conteggiati in percentuale sul totale dei vani, fino ad un massimo del 10% e corrispondono alle cosiddette dipendenze.
• le stanze che eccedono i 28 mq si calcolano con un'eccedenza a seconda della metratura.

Infine, al momento della somma complessiva, occorre arrotondare allo 0,5 superiore o inferiore.

A cosa serve il calcolo dei vani catastali?

Il totale dei vani catastali effettivi compare sulla visura di un immobile: ciò può semplificare le cose nel caso in cui la planimetria dell'immobile corrisponda effettivamente allo stato di fatto.
Se si sta per acquistare una casa è dunque necessario reperire tale documentazione, obbligatoria al momento del rogito, e prestare una particolare attenzione al numero dei vani indicati.
La cifra serve per determinare la rendita catastale di un immobile ai fini delle tasse.

Il calcolo dei vani catastali però può essere utile anche in altri casi, ad esempio quando si sono fatti nel corso degli anni dei lavori di ristrutturazione interna e non sono stati comunicati i nuovi dati.
Nelle ristrutturazioni è piuttosto comune, ad esempio, eliminare i corridoi realizzando degli open spaces: operazioni del genere abbattono il numero dei vani ed è dunque importante efettuare successive verifiche per non pagare di più.

 

 

Milano, 19/11/2021

Cogede
Ti Informa